Hoeveel moet ik overbieden op een huis?

‘We hebben het huis, maar we hebben dan ook 30.000 euro meer geboden.’ Je hoort het overal: je droomhuis is pas van jou als je andere belangstellenden flink aftroeft. Maar hoe bepaal je nou het perfecte bod? Het bod waarmee je de woning hebt, maar waarmee je niet te veel betaalt? Hugo Harleman, woningmakelaar bij Rodenburg Makelaars, vertelt in dit artikel hoe je stap voor stap een passend bod berekent.

‘Kopers hebben momenteel het gevoel dat ze op de kermis in de schiettent staan. Het lijkt volkomen irrationeel wat er op de woningmarkt gebeurt’, zegt Harleman. ‘Toch zit er meer logica achter dan een willekeurige koper kan vermoeden. Met de volgende vier stappen maak je een reële analyse van de marktwaarde van een woning.’

Een vraagprijs is iets anders dan de waarde
‘Allereerst: is de vraagprijs van de woning reëel? Prijs is het belangrijkste marketinginstrument van een makelaar. Wil hij veel kijkers naar een woning trekken, dan zet hij laag in. Soms zelfs een stuk lager dan de waarde van de woning. Dan is het logisch dat er wordt overboden. En daar is dan voor de koper ook niks mis mee, want die betaalt dan uiteindelijk misschien alsnog een prijs die de daadwerkelijke waarde van de woning prima vertegenwoordigt.’

Het animo drijft de prijs op
‘Vervolgens is de vraag: hoeveel gegadigden zullen er zijn voor deze woning? Want, hoe meer animo, hoe hoger de verkoopprijs. Hoe minder belangstelling, hoe groter de kans dat de woning voor een lagere prijs weggaat. Als makelaar kan ik inschatten hoeveel vraag er naar een bepaald type woning is. Dat heeft ook te maken met de ligging van de wijk ten opzichte van voorzieningen, het centrum en snelwegen.’

Omstandigheden kunnen de prijs drukken
‘Net zoals voorzieningen en winkels in de buurt een woning meer waard maken, kunnen ontwikkelingen in de omgeving ook zorgen dat een huis of appartement juist minder populair wordt en dus minder waard is. Neem bijvoorbeeld een gigantische torenflat die pal naast een schattig boerderijtje wordt gebouwd. Of een onderzoek waaruit blijkt dat de bodem onder een woning verontreinigd is. Of het feit dat de fundering van de woning helemaal moet worden vernieuwd.’

Het bestemmingsplan beïnvloedt de waarde
‘Verder is het slim om te kijken of je met de woning in de toekomst meer kunt. Kun je die bijvoorbeeld uitbreiden met een aanbouw of een extra verdieping? Als dat volgens het bestemmingsplan niet mag, weet je dus al dat de woning op die manier niet in waarde kan vermeerderen. Daardoor zullen mensen er minder voor willen betalen. Dat doet dus ook iets met de prijs.’

Cijfers
Als de marktwaarde van de woning is geanalyseerd, kan Harleman er ook nog cijfers bij pakken. Voor ieder type woning wordt namelijk ieder kwartaal in kaart gebracht met welk percentage de verkoopprijzen afwijken van de vraagprijzen. ‘Dat wil niet zeggen dat je per se met dat percentage boven de vraagprijs moet bieden, maar het geeft wel een richting’, zegt de woningmakelaar.

Gemiddeld 6,4% overboden
In de gemeente Apeldoorn zijn de woningen in het tweede en derde kwartaal van 2021 gemiddeld voor 6,4% procent boven de vraagprijs verkocht. De gemiddelde koopsom was 335.000 euro.
‘Voor eengezinswoningen is de afwijking 10,8%, voor tussenwoningen 10,5% en voor hoekwoningen 9,1%’, somt Harleman op. ‘Dat ligt dus allemaal rond de 10%. Maar’, benadrukt hij, ‘vrijstaande woningen laten een veel kleinere afwijking zien. Die worden gemiddeld verkocht voor een bedrag dat 1,9% boven de vraagprijs ligt.

Betalen naar waarde
‘Door de analyse te combineren met deze percentages, voorkom je dat je met hagel schiet. Dat is het werk van een aankoopmakelaar’, zegt de woningmakelaar. ‘Ik haal de emotie eruit en kom samen met de kopers tot een bod dat ergens op is gebaseerd. Op de marktwaarde én op de actuele verschillen tussen vraag- en verkoopprijs. Dan weet je dat je naar waarde betaalt voor je nieuwe huis.’